上海:外围商铺异军突起＆nbsp;专业商铺低价位取胜_商铺

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　　外围商铺：异军突起
　　随着中心城区商铺的逐渐饱和，近年来上海外围区域商铺可售面积和成交面积始终居于前列，并已作为商铺供应的主力地区成为商家关注和投资的重点，价格涨幅也颇为可观。以位于嘉定区曹安商圈的上海国际鞋城为例，2005年10月开盘价格约在30000元/平方米，而如今该项目的二手商铺售价已达40000元/平米，升值幅度逾30%。
　　事实上，经过十多年发展的曹安商圈现已成为华东地区知名的批发采购重地，未来还将建成以专业市场为主体，综合发展商贸办公和休闲商业的专业市场示范园区。在已拥有多个专业型的商业项目后，该区域首个综合性shopping mall兆地生活广场也将在年底开盘。据悉，该项目是曹安唯一在售卖场商铺，除了引进大润发卖场外，还将采用“卖场店中店”模式，在一层推出200余个可自由分割的、15-30平方米、总价50万元起的小面积商铺，适合多业态经营，包括购物区、休闲区、餐饮区和高档精品区等等。
　　而曹安商圈的目标是形成与大曹安传统商业完全不同的商业运营模式，建成后将在各种商业结构之间形成联动，构筑一个国际化的商业贸易集散地。业内人士认为，由于区域内日常生活的多元化，业态同质化过高的区域商业消费处于萎缩状态，一些传统商圈向多业态的发展转移，不仅可以填补该区域空白，“升级”后也可使各个业态互相借势，实现整体双赢。
　　不过，业内人士也开始强调商铺投资的谨慎态度，各区域商铺的升值情况应做具体分析。如10月上海商业物业的整体成交均价为9970元/平方米，较9月的13251元/平方米下降了24.8%，租金受益率也有所下降。加上宏观调控之风，部分物业滞销，部分大型社区未形成集中消费的商业氛围，商铺空置率有所上升。因此，商铺投资既有收益亦有风险，周边环境、配套设施、市场定位等都应纳入投资者的考量范围之内。
　　专业商铺：低价位取胜
　　由于市场对于市区购物中心物业的需求增强，上海中心区域商铺租金增幅依然较大。高力国际提供的第三季度统计显示，目前上海购物中心底层租金达到128美元/月/平方米，较去年同期上涨14.8%；第二层租金达到83.1美元/月/平方米，同比上涨15.5%。随着中心城区商铺租金增长压力加大，不少投资目光又转向外围区域的一些低价位专业市场。
　　以打造低价位居家软饰专业市场为目标的南汇大东方居家软饰城为例，租金价格仅为市区商铺的十分之一，如中山公园地区商铺租金已达12-15元/平方米/日，而大东方居家软饰城只有1元/平方米/日不到。较低的租金也使得采购成本大大降低，据悉大东方居家软饰城未来将聚集2500家居家类消费商家和上万种产品，人们在那里采购居家类产品的价格则将为市区的三分之一。
　　目前上海纯做居家软装饰的市场并不多见。以建材为主的百安居已有意向软装超市转型，明年初将开设专门的超市；作为家居用品代表的宜家则把自己的中国消费群体锁定在月收入3350元以上的阶层。由此，总规模28万平方米的大东方居家软饰城欲建立一个与宜家、百安居等中高端软装市场相互补的、价位亲民的专业市场，目前一期已建成5万平方米的商业街，二期商业街也在建设当中。
　　市场人士还指出，根据上海“十一五”规划，在未来几年内，24个区级商业中心、40多个社区商业中心将建成或开始建设，规划的支持使得目前南汇、浦东、松江等一些成长中的外围商圈具有较大上升潜力。同时，投资专业市场需要注意五大方面因素，一是交通条件，二是人口环境，三是产业支撑，四是规划要求，五是竞争能力。此外，专业市场的产品定位，包括价格、品牌、购买人群、企业、市场、商铺特色、商铺大小、价格划分、区域的动静之分等等要素都在考虑范围内。

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