“夹心层”纳入住房保障 关键在提供经适房_住房

    http://www.qianlong.com/2008-01-23 12:47:10来源：上海证券报
　　农民在国家不花一分钱的情况下即解决好了住房问题，这为我们提供了一种思路：只要地方政府划拨土地建设经济适用房，不征收各种税费，除此之外的一切费用都由民众自己承担，不需国家另外花钱，即可解决中等收入者的住房保障问题——而这恰好与目前国家对经济适用房建设的界定相吻合。
　　建设部部长汪光焘日前指出，2008年，要增加限价房供应，鼓励各地发展政策性租赁住房，帮助中等收入家庭(即“夹心层”)解决住房困难。同时，各地必须在6月底前完成2008-2012年住房建设规划并向社会公布。这意味着，政府部门开始将中等收入家庭纳入到政府住房保障规划范围中来。
　　关于中等收入者经济适用房为主体的住房保障体系才更符合保障的本来含义。
　　目前，有关部门虽然尚未对的住房保障问题，目前有两种比较具体的解放方案。一是建设部副部长姜伟新所言，中等收入家庭根据各地实践采取限价商品房和经济租用房的办法解决。二是国务院参事、全国政协常委任玉岭向中央提交的建议：政府应为占居民人口70%-80%的工薪阶层提供经济适用房，少数高收入家庭可以购买商品房，对商品房的管理则可以完全放开。
　　从表面上来看，这两种住房保障体系，都把中等收入者纳入了其中。但是，两者之间却存在着本质的不同，区别之大可用天壤之别来形容。
　　建设部的方案是以限价房为主体，而任玉岭参事的建议则是以经济适用房为主体，前者构想的住房保障体系带有浓郁的市场化色彩，而后者则带着较为纯粹的保障性特征。从根本上来看，两种主体所对应的政府责任是截然不同的。实施限价房只是相当于在商品房的基础上给出一个折价。限价房中仍然包含土地出让金和名目繁多的税费，在限价房政策下，政府仍然在获取收益，只是获取的收益比商品房略微少一点。而经济适用房则完全不同。根据国家规定，经济适用房的建设用地采取行政划拨方式供应；免收各种行政事业性收费和政府性基金；经济适用住房项目外基础设施建设费用由政府负担……在以经济适用房为主体的住房保障体系下，政府基本上没有收益。而既然是保障，政府就不应从中获取收益。显然，以面向中等收入者的保障体系的最终构成作出明确，但是，去年11月在新加坡访问的温家宝总理明确提出：“经济适用房大多数是面向中产阶级的。”这就意味着，任玉岭参事的建议有可能受到重视。面向中等收入者的保障体系中，经济适用房将被作为主体。
　　事实上，也只有经济适用房才能真正承担起住房保障责任，限价房无法替代经济适用房。如果以限价房为主体，则意味着，住房保障体系仍须严重依赖市场价的解决途径。如果商品房价格飞涨，限价房的价格自然水涨船高，住房这一民生问题将继续恶化；而以经济适用房为主体，则意味着住房保障体系被纳入政府民生保障范畴，由开发商供应的商品房将被限制在一个较小的部分，即使放开房价不管，其价格走势也不会导致整个住房民生机制的恶化，新加坡的住房体系十几年的运行实践证明了这一点。
　　以经济适用房为主体的住房保障体系其实并非一个全新的政策设计。国务院1998年发布的房改23号文所设计的住房供应体系，就是城市80%以上的家庭由政府供应经济适用房，开发商通过市场化机制供应的商品房只占到大约10%。因此，把中等收入者纳入住房保障体系是我国住房保障制度的一次理性回归而非创新。
　　但是，很多人指出，把中等收入者纳入住房保障体系政府财力难以支持。那么，我国能否承担起中等收入者的住房保障呢？回答这个问题之前，我们不妨先看看农村的情况。众所周知，农民的收入状况远远比不上城市(到2007年上半年，我国城乡收入差距已经扩大到3.34：1)，并且，农民不能享受住房公积金和廉租房、经济适用房制度，建房也没有补贴，但是，我国广大农村却在国家不花费财力的情况下完全解决好了住房问题。
　　原因是什么？笔者通过研究发现，地方政府不从中获取收益正是农民自行解决好住房问题的最重要原因。在农村，政府根据农民家庭成员的数量分配宅基地，并不从中征收土地出让金；在农民建房过程中，也不征收名目繁多的各种税费；当然，农民也不必去贿赂个别政府官员，这又减少了隐性成本。也就是说，农民只需自行承担建筑成本即可在国家不花一分钱的情况下，解决好住房问题。
　　城镇与农村虽然有很大区别，但农村住房问题的解决仍具有参考价值，它至少提供了这样一种思路：只要地方政府划拨土地，不征收各种税费，除此之外的一切费用都由民众自己承担，不需国家另外花钱，即可解决中等收入者的住房保障问题——而这不也正是国家对经济适用房建设的明确规定吗？众所周知，建筑成本在商品房成本中所占的比例远远低于土地出让金和各种税费，每平方米一千元左右的成本在全国都相差不大。政府只需拿钱解决低收入者的住房保障即可。
　　有人担心这样做会影响到相关产业的发展，我需要说明的是，房地产业跟建筑业是两个完全不同的概念。经济适用房面向中等收入者并不意味着不再建房了，只是经济适用房不再经过开发商这一环节而已，住房建设对钢材、水泥等等的消耗一如既往，相关产业的发展一如既往。相应的，中国经济也不会受到负面影响，甚至还可能受到好的影响。因为当住房保障做好，房价就不可能失控，房地产领域就不可能受到泡沫的困扰，像日本和我国香港地区那样的房价崩盘情况就可以避免，更重要的是，民众不为住房问题忧心忡忡，可以更好地用心工作、奉献社会，这何尝不是通向社会和谐的捷径呢？ (贾图)

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