九龙仓集团(0004)_九龍倉

    
2007年的經營利潤增加了30億元，達到95億元，同比增長46%。其中50%(約47億元)來自物業投資業務（2006 年：40億元）；12%(約11億元)來自物業發展業務（2006年：無）；另外，19%(約17億元)來自現代貨箱碼頭公司（2006年也是17億元）；其餘19%(約18億元)來自投資業務（2006年：7億元）。中國業務相當於2007年經營利潤的10%。
由於在中國大量收購土地，淨負債權益比從2006年的23%上升到2007年的27%。2008年1月份所發行的權證融得資金91億元，將淨負債權益比降至25%。本行認爲該集團財務狀況良好。
該集團在中國的土地儲備已經達到9,000萬平方呎，總共有20個地産項目，主要集中在成都、重慶、大連、無錫、蘇州、杭州 與上海。截至2007年12月31日，集團對發展中物業承諾投資金額達615億元，這包括約180億元的土地成本，這些土地成本主要在2008年與2009年以分期付款形式支付。
本行預測該集團的租金收入在2008年同比增長11%，2009年同比增長7%，因爲租金水平正在回升及強勁的本土消費。
來自物業投資與碼頭業務的收入將在未來持續爲中國物業發展業務提供穩定的現金流。本行認爲該集團可能繼續出售如山頂豪宅之類的非核心資産，以在2008與2009年延續盈利增長。長遠盈利的增長前景取決於國內的地産發展項目。
該集團計劃2008與2009年在國內分別預售400萬與800萬平方呎的在建項目。本行假設國內的物業銷售在2008年産生經營利潤9億元，在2009年産生經營利潤11.25億元，而在2007年這些銷售只産生7.18億元的經營利潤。
本行預測核心盈利在2008年達到54.6億元（每股盈利2.0元），2009年達到60.6億元（每股盈利2.2元），目前股價相當於2008年市盈率爲19.0倍，2009年市盈率爲17.3倍。在未來兩年，盈利增長很可能放緩，因爲投資收益不再強勁。本行預測九龍倉的淨資産價值爲每股43.5元，目前股價對其資産淨值折讓13%。
估值無論從市盈率還是資産淨值折讓的角度而言都顯示目前股價對長期投資者不具吸引力。由於該集團可持續收入比例很高，因此盈利風險相對比較低。本行給予其持有評級，6個月目標價爲34.8元，對其資産淨值折讓20%。

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